Amerikaanse grootbanken grijpen terug op oude, ongewenste praktijken

Achterstallige vorderingen op onroerendgoed-kredieten (voor kantoren) bij Amerikaanse banken bedragen 8%t, terwijl van dat soort kredieten die door banken aan investeerders verkocht worden 31% problemen vertonen.

Afgelopen vrijdag publiceerde de Federal Reserve haar halfjaarlijkse Supervision and Regulation Report over de banken in de VS. Commerciële vastgoedleningen bij banken – vooral kantoorpanden – bleven hoog op de lijst van zorgen van de Federal Reserve staan. De Amerikaanse centrale bank heeft bijgaande grafiek bijgevoegd (de rode pijl is van ons), waaruit blijkt dat de wanbetalingspercentages op door de banken aangehouden onroerendgoedkredieten (kantoren) omhooggeschoten zijn van iets meer dan 1% eind 2022 naar ruim 8% op 31 december 2023.

Banken zijn belangrijke kredietverstrekkers van de commerciële vastgoedmarkt (Commercial Real Estate - CRE) en verstrekken voor bijna $3 biljoen (!) aan financiering. Volgens een verslag van 27 februari van S&P Global overtroffen twee van de grootste banken in de VS aan het einde van het vierde kwartaal van 2023 alle andere in hun blootstelling aan commerciële vastgoedleningen. JPMorgan Chase Bank NA, de grootste bank in de VS, bezat voor $173,31 miljard aan CRE-leningen, terwijl Wells Fargo Bank NA voor $139,65 miljard in handen had. Bank of America staat qua activa op de tweede plaats na JPMorgan Chase Bank NA, en toch bedraagt de blootstelling aan CRE-leningen minder dan de helft van die van JPMorgan Chase, namelijk 82,80 miljard dollar, aldus S&P Global.

Het Fed-rapport van vorige week vrijdag bouwde voort op de zorgen die de Federal Reserve had geuit in de publicatie van haar Financial Stability Report in april. De Fed uitte in dat rapport (van april dus) de volgende zorgen met betrekking tot de commerciële vastgoedmarkt:

“De CRE-marktomstandigheden bleven verslechteren, vooral voor de kantorensector, en de prijzen bleven dalen tegen de achtergrond van hoge leegstand en verzwakkende huurprijzen…
De CRE-kantorensector heeft te maken gehad met spanningen als gevolg van een aanhoudende post-pandemische aanpassing, en deze spanningen zouden in de toekomst kunnen bijdragen aan extra zwakte van de prijzen en huurprijzen. De leegstand van kantoren in centrale zakendistricten en kuststeden is verder toegenomen, en de huurprijzen zijn sinds het rapport van oktober blijven dalen.”

De Federal Reserve merkte ook op dat zij in haar Senior Credit Officer Opinion Survey van maart 2024 een “speciale vraag” had toegevoegd met betrekking tot Commercial Mortgage-Backed Securities (CMBS) die waren gedekt door kantoorpanden. Het zei dat de antwoorden van senior kredietfunctionarissen wezen op “een aanscherping van de financieringsvoorwaarden en een verzwakking van de liquiditeit op de CMBS-markt voor kantoren, omdat de kwaliteit van het onderpand is verzwakt en de vraag naar financiering is toegenomen.”

Hoeveel pijn er precies wordt gevoeld op de CMBS-markt met betrekking tot kantoorpanden werd verder gekwantificeerd op 3 mei toen Scott Carpenter het volgende meldde op Bloomberg Law:

“Volgens KBRA Analytics was ongeveer $52 miljard, of 31%, van alle kantoorleningen in commerciële hypotheekobligaties in maart in de problemen gekomen. Dat aandeel is volgens het bedrijf gestegen ten opzichte van 16% een jaar geleden. Sommige steden hebben grotere problemen dan andere, waarbij de kantoren in Chicago en Denver respectievelijk 75% en 65% in gevaar verkeren.”

Schenk even een stevige borrel in en laat die surrealistische cijfers tot u doordringen. Volgens de New Capital Journal staat Chicago op de derde plaats van de Amerikaanse steden wat betreft bbp-productie, na New York City en Los Angeles. Maar...... 75% van de kantoorleningen die in CMBS zijn gebundeld en aan investeerders zijn verkocht, verkeert in de problemen?

Het feit dat de Federal Reserve meldt dat iets meer dan 8% van de kantoorleningen die nog in de boeken van de banken staan in de problemen zit, maar dat op de één of andere manier 31% van de kantoorleningen die de banken in CMBS hebben gebundeld en aan investeerders hebben verkocht, in de problemen zit, duidt volgens ons op een herhaling van de criminele activiteiten van de grootste Amerikaanse banken die op weg waren naar de financiële ineenstorting van 2008. Sommige banken zeiden destijds tegen hun verkooppersoneel dat ze er een topprioriteit van moesten maken om hun ‘slechte deals’ te bundelen en aan investeerders als zeer koopwaardige pakketten te verkopen, en verdienden vervolgens miljarden door short te gaan (in te zetten tegen) het giftige afval waarvan ze wisten dat het in die deals zat.

Op 13 april 2011 brachten senatoren Carl Levin en Tom Coburn, voorzitter en vooraanstaand lid van de Permanente Subcommissie Onderzoek van de Senaat, na een twee jaar durend onderzoek een rapport van 635 pagina’s uit over de financiële crisis van 2008, waarin de frauduleuze rol die deze allergrootste banken van Wall Street een rol hadden gespeeld bij het instorten van de Amerikaanse economie, uit de doeken werd gedaan. Het rapport bevat de volgende paragraaf over hoe Goldman Sachs probeerde te profiteren van zijn eigen ‘shitty deals’:

“Toen Goldman Sachs besefte dat de hypotheekmarkt in verval was, ondernam het maatregelen om van die daling te profiteren ten koste van zijn klanten. Nieuwe documenten beschrijven hoe Goldman's Structured Products Group in 2007 tweemaal grote netto shortposities in hypotheekgerelateerde effecten vergaarde en ervan profiteerde.

Terwijl het bedrijf gokte op de hypotheekmarkt als geheel, verzamelde en verkocht Goldman op agressieve wijze CDO's [Collateralized Debt Obligations] van slechte kwaliteit aan zijn klanten waartegen het actief gokte door grote shortposities in die transacties in te nemen. Nieuwe documenten en informatie beschrijven hoe Goldman vier CDO's, Hudson, Anderson, Timberwolf en Abacus, aan zijn klanten heeft aanbevolen zonder belangrijke informatie over die producten, Goldmans eigen marktvisies of zijn nadelige economische belangen, volledig openbaar te maken.

In de zaak Hudson vertelde Goldman bijvoorbeeld aan investeerders dat zijn belangen ‘op één lijn lagen’ met die van hen, terwijl Goldman in feite 100% geshort had van de CDO die zij in handen had en nadelige belangen had voor de investeerders, en beschreef hij dat de activa van Hudson ‘afkomstig waren van the Street', terwijl Goldman de activa in feite had geselecteerd en geprijsd zonder tussenkomst van derden.

Uit nieuwe documenten blijkt ook dat Goldman Sachs op een gegeven moment in mei 2007 tevergeefs probeerde een 'short squeeze' uit te voeren op de hypotheekmarkt, zodat Goldman shortposities kon oppakken tegen kunstmatig lage prijzen en winst terwijl de hypotheekmarkt daalde".

[Alle links, bronnen, documenten en meer informatie uitsluitend voor abonnee's]

[13 mei 2024]

Afdrukken Doorsturen

Naar boven