Achterstallige vorderingen op onroerendgoed-kredieten (voor kantoren) bij Amerikaanse banken bedragen 8%t, terwijl van dat soort kredieten die door banken aan investeerders verkocht worden 31% problemen vertonen.
Afgelopen vrijdag publiceerde de Federal Reserve haar halfjaarlijkse
Supervision and Regulation Report over de banken in de VS.
Commerciële vastgoedleningen bij banken – vooral kantoorpanden –
bleven hoog op de lijst van zorgen van de Federal Reserve staan. De
Amerikaanse centrale bank heeft bijgaande grafiek bijgevoegd (de rode
pijl is van ons), waaruit
blijkt dat de wanbetalingspercentages op door de banken aangehouden
onroerendgoedkredieten (kantoren) omhooggeschoten zijn van iets meer
dan 1% eind 2022 naar ruim 8% op 31 december 2023.
Banken zijn belangrijke kredietverstrekkers van de commerciële
vastgoedmarkt (Commercial Real Estate - CRE) en verstrekken voor bijna
$3 biljoen (!) aan financiering. Volgens een verslag van 27 februari
van S&P Global overtroffen twee van de grootste banken in de VS aan
het einde van het vierde kwartaal van 2023 alle andere in hun
blootstelling aan commerciële vastgoedleningen. JPMorgan Chase Bank
NA, de grootste bank in de VS, bezat voor $173,31 miljard aan
CRE-leningen, terwijl Wells Fargo Bank NA voor $139,65 miljard in
handen had. Bank of America staat qua activa op de tweede plaats na
JPMorgan Chase Bank NA, en toch bedraagt de blootstelling aan
CRE-leningen minder dan de helft van die van JPMorgan Chase, namelijk
82,80 miljard dollar, aldus S&P Global.
Het Fed-rapport van vorige week vrijdag bouwde voort op de zorgen die
de Federal Reserve had geuit in de publicatie van haar Financial
Stability Report in april. De Fed uitte in dat rapport (van april
dus) de volgende zorgen met betrekking tot de commerciële
vastgoedmarkt:
“De CRE-marktomstandigheden bleven verslechteren, vooral voor de
kantorensector, en de prijzen bleven dalen tegen de achtergrond van
hoge leegstand en verzwakkende huurprijzen…
De CRE-kantorensector heeft te maken gehad met spanningen als gevolg
van een aanhoudende post-pandemische aanpassing, en deze spanningen
zouden in de toekomst kunnen bijdragen aan extra zwakte van de prijzen
en huurprijzen. De leegstand van kantoren in centrale zakendistricten
en kuststeden is verder toegenomen, en de huurprijzen zijn sinds het
rapport van oktober blijven dalen.”
“Volgens KBRA Analytics was ongeveer $52 miljard, of 31%, van alle kantoorleningen in commerciële hypotheekobligaties in maart in de problemen gekomen. Dat aandeel is volgens het bedrijf gestegen ten opzichte van 16% een jaar geleden. Sommige steden hebben grotere problemen dan andere, waarbij de kantoren in Chicago en Denver respectievelijk 75% en 65% in gevaar verkeren.”
“Toen Goldman Sachs besefte dat de hypotheekmarkt in verval was,
ondernam het maatregelen om van die daling te profiteren ten koste van
zijn klanten. Nieuwe documenten beschrijven hoe Goldman's Structured
Products Group in 2007 tweemaal grote netto shortposities in
hypotheekgerelateerde effecten vergaarde en ervan profiteerde.
Terwijl het bedrijf gokte op de hypotheekmarkt als geheel, verzamelde
en verkocht Goldman op agressieve wijze CDO's [Collateralized Debt
Obligations] van slechte kwaliteit aan zijn klanten waartegen het
actief gokte door grote shortposities in die transacties in te nemen.
Nieuwe documenten en informatie beschrijven hoe Goldman vier CDO's,
Hudson, Anderson, Timberwolf en Abacus, aan zijn klanten heeft
aanbevolen zonder belangrijke informatie over die producten, Goldmans
eigen marktvisies of zijn nadelige economische belangen, volledig
openbaar te maken.
In de zaak Hudson vertelde Goldman bijvoorbeeld aan investeerders dat
zijn belangen ‘op één lijn lagen’ met die van hen, terwijl Goldman in
feite 100% geshort had van de CDO die zij in handen had en nadelige
belangen had voor de investeerders, en beschreef hij dat de activa van
Hudson ‘afkomstig waren van the Street', terwijl Goldman de activa in
feite had geselecteerd en geprijsd zonder tussenkomst van derden.
Uit nieuwe documenten blijkt ook dat Goldman Sachs op een gegeven
moment in mei 2007 tevergeefs probeerde een 'short squeeze' uit te
voeren op de hypotheekmarkt, zodat Goldman shortposities kon oppakken
tegen kunstmatig lage prijzen en winst terwijl de hypotheekmarkt
daalde".